전입신고와 확정일자는 보증금 보호에서 역할이 다릅니다. 전입신고만 하거나 확정일자만 받는 것으로 모든 보호 요건이 갖춰지는 것은 아니므로, 입주 시점과 함께 챙겨야 합니다.
전입신고는 대항력의 요건
주택을 인도받아 실제로 점유하고 주민등록을 마치면 임차인은 대항력을 갖출 수 있습니다. 대항력은 임대인이 바뀌더라도 새 소유자에게 임대차 관계를 주장할 수 있게 하는 효력입니다. 다만 효력은 요건을 갖춘 다음 날부터 발생하므로, 전입신고를 마친 당일에 권리관계가 달라지는 상황까지 막아 주지는 않습니다. 전입신고만 하고 실제로 입주하지 않은 경우에도 요건이 충족되지 않을 수 있습니다.
확정일자는 우선변제권과 관련
확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 확인해 주는 절차입니다. 보증금을 경매 등에서 다른 후순위 권리자보다 먼저 변제받으려면 통상 주택 인도, 주민등록, 확정일자를 갖춰야 합니다. 확정일자는 주민센터 등에서 계약서에 받을 수 있지만, 이것만으로 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 계약서의 주소와 전입신고 주소가 일치하는지 확인하고, 입주와 전입신고를 가능한 한 함께 진행하는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
입주 전에 확정일자부터 받아도 되나요?
가능합니다. 다만 확정일자만으로 우선변제권이 완성되는 것은 아니므로, 입주와 전입신고도 갖춰야 합니다. 요건을 갖춘 시점과 권리관계를 함께 확인하세요.
전입신고 후 집주인이 바뀌면 계약을 다시 써야 하나요?
대항력을 갖춘 임차인이라면 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있어 통상 계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다. 소유권 이전 사실을 확인하고 보증금 반환 책임 관계를 살펴보세요.