월세를 몇 차례 늦게 냈다고 해서 임대차계약이 곧바로 끝나는 것은 아닙니다. 다만 연체액이 일정 기준에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있으므로, 연체 기간과 금액을 함께 확인해야 합니다.
연체액이 차임 2기분에 이르면 해지 가능
민법 제640조에 따르면 건물 임대차에서 임차인의 연체액이 차임 2기분에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 월세가 매달 정해져 있다면 통상 두 달치 월세에 해당하는 금액이 기준입니다. 반드시 두 달 연속으로 밀려야 하는 것은 아니며, 일부만 납부한 경우에도 미납액이 누적되어 기준에 이르는지 따져야 합니다. 월세 외 관리비 등이 이 기준에 당연히 포함되는 것은 아니므로 항목을 구분해 확인하는 것이 좋습니다.
해지는 통지해야 하며, 임의로 퇴거시킬 수는 없어
기준에 이르렀다고 계약이 자동으로 종료되는 것은 아닙니다. 임대인은 해지 의사를 임차인에게 분명하게 전달해야 하며, 문자나 내용증명 등 통지 내용과 도달 여부를 확인할 수단을 남기는 편이 안전합니다. 계약이 해지되어도 임대인이 임차인의 짐을 빼거나 잠금장치를 바꾸는 방식으로 직접 퇴거시킬 수는 없습니다. 임차인이 나가지 않는다면 인도청구 등 법적 절차를 거쳐야 합니다. 임차인도 납부 내역과 임대인의 통지를 보관하고, 미납액 산정에 다툼이 있으면 항목별로 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
월세 연체가 두 달 연속이어야 해지할 수 있나요?
아닙니다. 핵심은 연체 기간이 아니라 미납 차임의 누적액입니다. 납부일과 입금액을 대조해 2기분에 이르는지 확인하세요.
보증금이 있으니 월세를 내지 않아도 되나요?
보증금이 있다는 이유만으로 월세 지급 의무가 없어지지는 않습니다. 임차인이 일방적으로 보증금에서 월세를 충당하기보다 계약에 따른 월세를 납부하고, 종료 시 정산하는 것이 원칙입니다.